地方经济房地产化预警 政府高校合谋浙大炸楼卖地 (3)

2007-4-8 11:36:00

　　房地产投资远远高于国际公认的合理水平

　　统计数据显示，2006年，全国房地产开发投资为1.94万亿元，占当年全社会固定资产投资的17.6％，占当年gdp的9.26％，远远高于国际公认的房地产开发投资占gdp比重5％的合理水平。

　　“过度发展房地产引起的投资过热，将导致社会资源配置失衡，积聚风险。”中国社会科学院研究员、城市经济专家刘维新认为。

　　按照上述观点，国内主要区域经济中心城市的房地产投资数据反映出，其房地产投资占固定资产总投资的比例远远高于全国平均水平，靠房地产投资拉动经济增长的模式存在明显的经济隐患。

　　2003年～2005年，北京市的房地产开发投资占固定资产投资比重连续3年都超过53％，位列全国第一；紧随其后的深圳、上海、广州，该比例也都连续保持在33％以上。

　　不单是领涨中国经济的龙头城市，杭州、南京、武汉、沈阳等这些具有代表性的区域经济中心城市，也无一例外地把房地产业作为经济引擎的加速“按钮”。统计数据显示，这些城市的房地产开发投资占其固定资产投资总额的比例连年都保持在30％左右，也就是说其经济活动总量的近1/3是围绕着房地产业进行的。

　　由于房地产投资的强力拉动，新一轮投资过热相应凸现。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广认为，房地产投资过热是近几年投资出现反复性过热的根本原因，房地产投资过度不仅直接使投资过热，而且使下游的钢铁、建材及其他相关产业投资过热。“房地产过度发展还加剧了社会分配的不公及潜伏着巨大的金融风险。”王小广说。

　　土地出让收入地方政府“第二财政”

　　中国社会科学院的上述报告指出，目前的商品房价格已远高于社会实际购买能力，按照国际经验标准，合理的城镇房价与家庭年收入比在2.6比1左右，而现在城镇房价与家庭年收入比平均高达7.6比1，有的地方甚至超过10比1。

　　如果以1998年开始住房分配货币化为起点，画出我国商品房价格变化曲线图的话，它将呈现出一条先平缓上升然后突然陡峭向上的斜线：1999年，全国商品房平均售价为每平方米2053元，一直到2003年都以每年同比上涨约3％的速度缓慢提升；2004年，商品房平均售价突然飙升到每平方米2714元，同比上涨15.1％。

　　2004年，国内多个城市的商品房平均售价远远高于全国水平，上海、杭州、温州、北京、深圳、广州、厦门等区域经济中心城市的房价涨势凶猛，是全国平均售价的2～4倍。2005年，上述城市的房价继续盘升，不少城市中心的商品房价格每平方米超过万元，上海甚至出现了均价11万元/平方米的天价楼盘。

　　将近几年商品房平均售价变化曲线与房地产开发投资变化曲线对比，二者相当吻合。这表明，规模庞大的房地产开发投资，为近两三年来国内房地产价格的疯狂上涨提供了支撑。

　　王小广认为，地方政府为追求政绩和短期财政收入最大化，选择了“房地产开发、城市基础设施建设及招商引资”的发展路径，“核心是围绕土地经营和房地产开发做文章”。

　　目前，全国几乎所有的城市都设立了经营土地的专门机构，其始作俑者是上海市。1996年，上海成立了全国第一个土地储备机构——上海市土地发展中心。该中心隶属于原上海市房屋土地管理局，是自收自支的事业单位，上海市政府在土地的收购、储备和出让方面并没有赋予其太多的权力，其运作轻强制性而偏市场化。而上海作为一个直辖市实行“两级政府，两级管理”体制，区级政府掌握着土地控制权，这也为土地中心收购储备土地增加了难度。截至2002年底，土地发展中心仅收购土地100余公顷。2002年11月，上海市把主要的国有一级土地开发企业和房地产公司组合成上海地产（集团）有限公司，土地发展中心更名为土地储备中心，实行“两块牌子，一套班子”的运作方式。

　　自此，上海的土地储备供应机制由市场主导型转变为政府主导型，储备土地效果立竿见影。2003年，上海公开招投标出让的土地达到1200多公顷，土地出让价格也呈逐年上升趋势。2002年上海土地出让均价为47万元/亩，2003年上升为105.4万元/亩，中心城区卢湾区的一块地创下了1527万元/亩的天价。2003年，上海市房地产业增加值占当年地方财政收入的33.9％，2004年上升为55.6％。

　　上海市的做法使许多地方政府洞悉了“芝麻开门”的秘密，纷纷设立土地储备机构代表政府收购、储备土地，实现对土地市场的高度垄断和控制，通过出让土地，鼓励开发房地产扩大地方财政收入。

　　土地出让收入成为地方政府名副其实的“第二财政”，地方经济因其逐利的本性被人为推入房地产化轨道。

　　房地产“挤出效应”已现

　　“如果你们在上海没有房产项目，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”2003年9月，上海某高层官员在《福布斯》论坛上这样鼓动投资者。当年上海商品房均价为5881元/平方米，位列全国第一。

　　而早在该官员放言的三个月前，中央政府已经发出了预防房地产过热信号——2003年6月5日，中国人民银行下发121号文，提出“加强房地产信*业务管理，控制个人住房*比例”。

　　地方官员看起来多少有点不太合乎时宜的言论，折射出了地方政府对房地产业寄予的厚望或者说是依赖。在拉动gdp，刺激经济增长方面，房地产展现出了无与伦比的优势。

　　在房地产最狂热的上海，2004年房地产业对gdp的直接拉动超过18％，加上对钢铁、金融、建材、家电等相关行业的间接拉动，贡献率超过20％。而在其他大中城市，房地产同样被赋予支柱产业的角色，成为经济增长的“大功率发动机”。

　　“地方政府依靠房地产业拉动地方经济，短期内可以看到gdp增值、财政收入增加的效果，但从长远看不利于经济的可持续发展。”同济大学城市规划系主任赵民说。

　　而地方政府对房地产业的狂热，却是在中央政府的“鼓励”下形成的，其源头可追溯到1998年。1997年亚洲金融危机后，我国经济受困于增幅回落、国内有效需求不足，中央政府决定将发展房地产业作为提振经济的重要手段之一，中国人民银行先后出台了“加大住房信*投入”、“开展个人消费信*”的配套政策措施，扶持房地产业的发展。

　　地方政府很快从上一轮宏观调控（引子是1993年海口市、北海市的房地产泡沫）的束缚中挣脱出来，纷纷加大房地产开发投资。1998年，全国房地产开发投资为3580亿元，此后全国房地产开发投资一直以两位数的速度增长，2006年达到了1.94万亿元，是1998年的5.4倍。

　　中国人民银行在2003年发出“控制个人房*”信号，表明在房地产持续上涨了5年后，中央政府的态度已经由支持发展转为警惕过热。而地方政府洞悉了土地财富的秘密，掌握了gdp快速增长的诀窍后，一场与地方银行联动的房地产投资热已无法避免。2003年～2006年，银行房地产*余额连续以两位数增长，2006年达到3.68万亿元，比2003年增长73％。

　　“房地产业的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说，“地方政府已经偏离了其本身的定位，成为最大的房地产开发商。”

　　房地产业在国民经济中的作用越来越强大，目前的体制性因素使地方官员本能地趋利避害，靠房地产赚快钱是以任期内政绩为出发点作出的必然选择。但是，地方政府将过多的资金、资源配置给房地产业，将对其他产业产生“挤出效应”——比如制造业会因缺乏资金、技术支持而产业升级动力不足。同时，由于高房价与居民收入严重背离，居民将绝大部分收入用于商品房消费，其他消费被抑制。

　　“比较理想的状态是，地方政府通过房地产业获得资金，然后用这些资金扶持当地有竞争力的产业发展。”中国社科院经济研究所研究员左大培说，“由于房地产业回报太过轻松，地方官员出于短期政绩的考虑缺乏选择其他产业的动机。”
【1】 【2】 【3】 【4】

最新推荐